Livrari de constructii noi. Regim TVA

Situatie de fapt:

Un SRL avand ca obiect de activitate 4120, a construit 2 blocuri, iar terenul pe care au fost ridicate a fost cumparat de la o persoana fizica platitoare de TVA, urmand ca in schimbul terenului sa-i fie vandute 5 apartamente.

Pentru achizitia terenului a fost intocmit contract de vanzare cumparare si factura cu taxare inversa (teren construibil, persoana fizica s-a inregistrat platitoare de TVA in cursul anului deoarece a mai avut si alte tranzactii si a depasit plafonul). Pentru cele 5 apartamente ce urmau a fi construite au fost semnate 5 antecontracte de vanzare cumparare in care a fost specificat pretul fara TVA pe mp si faptul ca vor fi vandute cu taxare inversa (TVA19%). Este vorba de 2019 cand putea fi cumparat doar un apartament cu TVA de 5%.

Blocul a fost finalizat in 2020 si in 2021 s-au hotarat sa incheie contractele de vanzare cumparare pentru cele 5 apartamente. In acest moment persoana fizica nu mai este platitoare de TVA.

Intrebare:

1. Cele 5 contracte de vanzare cumparare se vor semna cu TVA de 5%?

2. Se poate incheia si un act de schimb notarial astfel incat sa nu mai fie un transfer de lichiditati intre cele doua parti?

3. Daca persoana fizica se inregistraza din nou ca platitor de TVA (la cerere, fara a depasi plafonul) se vor emite facturi cu taxare inversa pentru cele 5 apartamente?

4. In aces moment in situatia contabila este inregistrat terenul ca activ si datoria fata de vanzatorul terenului, se poate stinge valoarea datoriei cu suma aferenta celor 5 apartamente, ce document ar trebui intocmit in acest sens? Antecontractele nu sunt inregistrate in contabilitate fiindca nu au constat in schimb de lichiditati, doar o promisiune de vanzare a unui bun viitor.